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销售：在需求端政策持续向好之下，销售额同比转增。2023年1-3月商品房累计销售面积29,946万平，同比-1.80%；商品房累计销售金额30,545亿元，同比4.10%.其中，3月单月商品房销售面积同比-3.46%，前值-3.63%；销售额同比-6.34%，前值-0.07%；销售均价单月同比10.15%，前值3.70%。在政策支持，经济转暖和积压购房需求释放之下，一季度销售规模有所修复。从销售面积和销售金额来看，销售额的恢复更多的是销售均价上行带来的，我们认为，非一线的高能级城市出台需求端的鼓励政策较为积极主动，同时需求的释放空间也远大于低能级城市，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升。

开发投资：新开工依旧疲弱，但竣工大幅度改善。2023年1-3月累计新开工面积24,121万平，同比-19.16%；累计竣工19,422万平，同比14.70%；累计开发投资25,974亿元，同比-5.80%。其中，3月单月新开工面积同比-29.03%，前值-9.35%；竣工面积同比32.02%，前值8.02%；开发投资同比-7.24%，前值-5.73%。我们认为，随着“保交楼”资金的落地，销售的企稳和改善优质房企资产负债表计划的推进，竣工情况的改善有望持续。但土地市场的持续弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。

到位资金：随着监管层对行业资金面的支持和销售的回暖，到位资金单月同比转正，资金面持续改善。2023年1-3月房地产开发累计到位资金34,708亿元，同比-9.00%。其中，3月单月到位资金同比2.78%，前值-15.16%；国内贷款单月同比6.03%，前值-15.01%；自筹资金单月同比-17.43%，前值-18.25%；定金及预收款单月同比13.54%，前值-11.40%；个人按揭贷款单月同比19.94%，前值-15.25%。1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提出要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。随着供给端政策的不断落地，房企融资情况正持续得到改善。

投资建议：防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

（来源：东兴证券）

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